O Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu, nas duas primeiras decisões sobre o tema, que o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser cobrado quando há a retomada de imóvel por banco ou incorporadora, em caso de inadimplência de devedor com contrato de alienação fiduciária. Os dois julgamentos aconteceram na 2ª Turma. Ainda não há decisão da 1ª Turma, que também analisa assuntos de direito público.
As cobranças têm como base um dispositivo da lei que instituiu a alienação fiduciária (nº 9.514, de 1997). O parágrafo 7º do artigo 26 estabelece o recolhimento do imposto como um dos requisitos para a consolidação da propriedade pelo credor fiduciário – o banco ou o incorporador.
A maioria dos imóveis hoje é financiada por meio de contratos de alienação fiduciária, que estabelecem como garantia o próprio bem. Esses empréstimos habitacionais somaram R$ 88,33 bilhões entre julho de 2019 e junho deste ano, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Em caso de inadimplência, o imóvel volta para o banco ou a incorporadora e, neste momento, há cobrança de ITBI pelos municípios. Os contribuintes entendem, porém, que não há transferência de propriedade e configuraria bitributação.
Porém, para o relator de um dos casos julgados na 2ª Turma, ministro Herman Benjamin, não haveria tributação. O processo é da Emplavi Participações Imobiliárias (REsp 1837704).
“Há dois fatos geradores distintos: o primeiro é a transferência de imóvel pela compra e venda feita entre o devedor fiduciante e o credor fiduciário, sendo o imposto pago pelo referido devedor; o segundo, é a transmissão e consolidação da propriedade plena ao credor fiduciário, quando há o inadimplemento do devedor, devendo o tributo ser recolhido pelo credor fiduciário”, diz em seu voto o ministro.
No outro caso analisado pela 2ª Turma é da Premier Empreendimentos Imobiliários (Resp 1844279), que recorreu de decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJ-DF). O relator, ministro Mauro Campbell Marques, entendeu que, em situação de inadimplência, há a desconstituição do contrato “de modo a consolidar a propriedade plena do imóvel pactuado ao credor-fiduciário, caracterizando-se neste ínterim um ato de transmissão, a qualquer título”, sobre o qual incidiria o ITBI, de acordo com o artigo 35 do Código Tributário Nacional (CTN).
Fonte: Valor Econômico
